本次巡礼从3月13-14日为期两天，首日对金投豫发豫园、未来天奕、万科古翠隐秀、招商林屿境等项目进行参访考察，并召开闭门沙龙，主题为“2024住宅交付力特征解读及好房子探讨“；次日对兰溪府、正弘璟云筑、招商时代映江河、

　　13日下午的“闭门沙龙研讨”在招商林屿境举行，克而瑞产品力100工作组和克而瑞郑州机构，与来自标杆房企多位嘉宾、产品专家，通过主题分享、对线以来行业住宅产品在交付力上的特征及趋势以及对“好房子”进行深入交流，以下为观点精粹：

　　在房地产行业面临深刻变革与迈向高质量发展的关键节点，我们汇聚一堂，共同启动此次极具战略意义的探寻好房子活动。

　　住房对于广大群众而言，绝非简单的建筑实体，而是承载着无数家庭生活梦想、情感寄托的港湾，其重要性不言而喻。近年来，随着房地产市场供求关系发生了重大变化，房地产市场告别短缺时代，群众住房需求由“有不有”向“好不好”转变，群众对住房的要求更高，期望能住上更好的房子，享受更好的服务。今年全国两会，李强总理在政府工作报告中强调，适应人民群众高品质需求，完善标准、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。住建部、住建厅都对好房子建设工作作出安排部署。发展好房子，对持续用力推动房地产市场止跌回稳、以及大力促进住房消费、提高投资效益，都有牵一发而动全身的核心作用。市场也在回馈那些专心用心开发好房子的企业，今年以来一些热销项目，往往和好房子息息相关，也收到了市场的良好回报。可以说，好房子已经掀起新消费热潮，成为一种居住生活Kaiyun官方中国新风尚。

　　本次克而瑞组织的探寻好房子活动，聚焦挖掘契合河南人民需求，融合创新理念、卓越品质与人文关怀的好房子典范。我们坚信，通过此次活动的深入开展，再加上诸位企业代表、诸位嘉宾的倾力参与，我们一定能挖掘一批优秀案例，作为行业标杆，为河南老百姓打造更多理想家园，助力河南房地产市场焕发出新的生机与活力。

　　让我们携手并肩，共同开启这场意义非凡的探寻之旅，为促进河南房地产行业高质量发展贡献更多力量！

　　从过去两年的发展来看，房子的概念在不断更新。它已超越物理层面的空间、土地和建筑，更融合了生活方式、技术迭代与人文关怀。未来好房子的坐标可从三个维度解构：物理基石、功能升级与情感共鸣。

　　首先，物理好房的基础在于质量达标。市场上，标杆项目对品质的追求已体现在隐蔽工程的投入上，实现从效果图到实景交付的品质跃升，消解购房者信任危机，树立市场新标杆。

　　其次，功能好房的关键在于产品完善。房企对室内外的打磨日益细化，从入户门到智能家居，全面提升产品标准，一体化设计与细节装饰打造无界美学空间。“功能至上”、“颜值主义”成为核心理念，功能好房备受市场青睐。

　　再者，情感好房的核心在于生活方式的兑现。随着市场发展，产品体系重心转向生活场景营造，要求住宅在功能与美学上精益求精，同时通过技术创新、生态融合及社群运营提供优质居住体验。消费者的追求也从即期兑现转向终身增值，情感好房让居住成为生活方式的兑现。

　　郑州市场同样见证了好房子的进阶之路，从打造好产品、保交付，到打造非标好产品、交付美好生活，再到2024年致力于交付更多“好房”，展现出蓬勃生命力。未来，深化“地物协同”的全周期价值体系将成为房企践行长期主义的立足之本。

　　克而瑞好盘巡礼自2021年起，已探访71个标杆项目，发布120余份深度报告，见证房地产从“规模为王”到“品质为王”的蜕变。我们关注的不Kaiyun官方中国仅是示范区的光鲜，更看重交付后的真实生命力。好房子的终极考场在业主未来20年的生活里，我们期待与各方携手，将每个交付日变为客户与城市美好关系的起点。

　　目前行业整体市场表现与去年相比有所回暖，926政策之后，中央加大“白名单”信贷投放，截至两会前，审批贷款超6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。

　　受房企销售规模收缩影响，2024年企业交付规模同比降低。近六成企业交付规模的降幅在30%以上，降幅中位数达38%。

　　产品力从前端设计扩展至后端交付和服务体系，地物协同成必然趋势。企业产品关注点也从“好设计”到“品质交付”、再到“好的居住体验”贯穿全开发周期。越来越多的成熟房企正在进行着类似体系的搭建。

　　室内方面，呈现出对功能迭代的注重：企业提升交付标准，“超配”更为普遍，还有系统性拓展厨房功能和收纳体系。同时兼顾颜值引领：一体化设计、材质和色调协调等增加空间美观度和整体感。

　　室外方面，架空层泛会所与主会所的联动策略，打破了传统空间界限，实现了功能的复合化与高效利用——比如广州中海观㵆府架空层作为连接室内与室外、公共与私密的桥梁，与会所联动，形成功能互补、资源共享的社区服务体系。会所与大厅层的联动，如增加会所及售楼处的展示，提升交付体验。儿童活动区由传统游乐场模式转变为促进儿童成长的生态系统。

　　服务方面，交付服务的关注维度拓展至情绪层面，交付仪式感也逐渐走向个性化。有将交付仪式感延伸至定制化的交付礼物中的；有将艺术化理念从产品贯穿至交付全程的，如成都嘉佰道交付通知函和EMS邮件外包装均为定制设计。

　　从历年十大产品力项目演变趋势可见，项目的效果图和实景之间：越来越能精准传递设计效果；从建筑立面到室内精装，都完全没有落差，如2023上半年全国十大高端作品济南保利臻誉建筑立面完美还原设计初衷，质感比较效果更加细腻。对细节的反复打磨已成为一种“内卷”现象，如2023上半年全国十大高端作品上海前滩润璟，为打造海派风格的建筑，选用砖墙、石材铺装的过程均高度复杂。

　　高端住宅方面，空间设计创新从传统“大尺度”向“稀缺赋能”跃迁：社区从“封闭住区”升级为“价值生态圈。场景创新驱动“以宅带城”的增值效应，如苏州招商沁苏禧社区图书馆、泳池等向周边居民限量开放，形成高端服务外溢效应。

　　同时高端住宅的服务力全面升级，圈层运营激活社群价值：酒店化会所与多功能空间成为标配，专属服务体系成为“刚需”。技术赋能成为价值放大器，技术应用升级转向系统性解决方案。如现在非常热门的AI技术，随着它不断发展，相信未来技术层面将会有更多突破。

　　第四代住宅方面，从面积特征看，已交付的第四代住宅展现出典型的改善特征。空中露台的交付因地制宜，南方交付的空中露台绿植覆盖率较高，且植物种类丰富，北方住宅交付基本简化绿化设计，甚至不配备覆土花园。立体绿化、建筑立面等在后期保持都面临着挑战，如业主对仅享有露台花园的观赏权并不认可。同时后期物业管理也面临挑战，调和业主改造的矛盾仍是难题。

　　问：消费者对居住品质要求持续攀升的大环境下，招商林屿境在产品力打造方面，有哪些令人瞩目的出色之处？

　　招商林屿境营销总 上官丹志：郑州招商林屿境，作为招商蛇口“林屿系”的开创之作，秉承“丰盈、松弛、精质、悦己”的核心理念，重塑现代品质住宅新标准。这一理念源自对自然与城市和谐共生的深刻洞察，以及对居住本质的勇敢探索。

　　作为“林屿系”的领航者，林屿境不仅是政策导向的实践者，更是时代精神的探索者。当建筑回归自然、功能与情感的本质，它便成为美好生活的源泉。在这里，业主收获的不仅是居所，更是城市的荣耀、生活的信念，以及与时代同行的居住理想。

　　问：中海时光之境在24年销售市场备受瞩目，25年开局在土拍市场上又一次成为焦点，夺得金水“五好”级地块，在中海看来，好房子应具备哪些核心要素？

　　中海发展中原公司建筑设计总监 于茗丞：在中海看来，好房子应该是全面发展的，能为业主带来更优质的居住体验，以及更美好的生活。概括来看，有这样几点：（1）市中心不可复制的绝版地段和低密度的土地指标；（2）优质的配套资源，能够满足兼顾工作，学习，生活，休闲娱乐等各方面的需求；（3）有较好的城市界面；（4）满足客户真需求且领先市场的产品力；（5）有自己独特精神内涵的文脉IP。

　　问：在正弘坚持的理念里的好房子是怎样的？高新正弘序打造融合了哪些新设计理念？

　　正弘置业主创设计师 黄鹏：正弘序，作为公司产品力飞跃的关键节点，其研发历程凝聚了团队的智慧与心血。项目从规划之初，便秉持着超越市场常规的决心，深入每一个细节，力求打造差异化产品。

　　研发过程分为显性与隐性两大板块。显性产品力聚焦于整体设计，从总体规划到户型、归家动线、外立面，无不精心雕琢。我们摒弃传统设计思路，以空间布局为核心，规划出十庭院，确保业主享有充足活动空间与舒适体验。户型设计则更注重实用性，从客户需求出发，优化功能布局与收纳空间，确保每个角落都符合业主生活习惯。归家动线则在强化仪式感与品质感的同时，创新性地引入车马庭院，实现“无雨归家”。

　　隐性产品力则聚焦于打造“静音住宅”。我们深入研究楼板、外窗、电梯等关键部位，通过现场实验、学术查阅与专业合作，找到最适合的静音方案。期望正弘序不仅能为业主带来愉悦的归家之路，更能提供一个宁静舒适的居家环境，让业主安享每一个夜晚。

　　问：以云河锦上为例，设计这种外街内园的布局时，万科如何在动静分区Kaiyun官方入口的同时，确保两者之间的连贯性与互动性？2、

　　郑州万科产品管理部总建筑师 王全燕：云河锦上是万科锦系在郑州的第一个落位产品，其“外街内园”布局主要来源于我们对城市生活与社区私密性的平衡。具体策略来说，首先是功能动静分区（外动内静），然后通过三进归家（一进门、二进厅、三进院）可逛可游的庭院景观深度融合，去完成空间的转换和互动。

　　外街是以“Citywalk思维”打造的花园商街，通过约3000平方米的沿街空间嵌入主城都市，布局公园剧场、精致轻食等业态，形成兼具社交与消费功能的“有调性”城市界面。内园通过1700平的社交盒子、学习盒子和运动盒子等泛会所功能空间与景观庭院深度融合，将前厅水院、中厅草木等景观节点自然过渡，完成从城市烟火气到静谧社区的空间和视觉转换。

　　问：亚新在未来好产品，好交付，以及绿色住宅上，有哪些新的想法会在项目中兑现呢？

　　亚新营销负责人 华兴隆：亚新经过转型之后目前在郑州销售的项目基本都是轻资产模式。在产品方面亚新新进考量的方向有四代宅、高赠送率等。从营销的角度做设计，比如四代宅产品要考虑产品的适应性、赠送空间的大小，在建筑成本与市场调研售价之间取得一个平衡。我们鼓励项目管理层融入营销市场，最好的交付、或者好的产品，最终需要一个成熟的展示体系，在销售之前给到足够的场景，这就是营销视角下的项目。

　　关于绿色住宅，亚新也有诸多尝试，目前国内尚且处于一个概念阶段，建筑行业需要一个评判标准。比如在一个成熟的认证体系下，通过空气、能效和营养等方面来提升生活质量，从以人为本的角度来认定绿色建筑，在这样的标准下，很多建材或者建筑要达标并不容易，这是亚新尚且在研究进阶的方向。

　　华润郑州公司设计部门总监 何继舜：近年来，华润在产品打造上成果显著，持续完善产品线，构建完整产品体系。去年，围绕 “三好十二优” 推进。“三好” 指好社区、好产品、好服务，“十二优” 涵盖规划底盘、社区配套、活力街区、全龄营地、标签立面、质美居家等产品模块。

　　社区配套摒弃传统仅拘泥于形式，逐步与物业运营深度融合，在实际运营中落位基础、高端及社群服务的联动。产品上，以客户需求为导向，突破硬件局限，融入智能化与精工品质等创新理念。

　　好房子应是各维度、各专业体系化的组合，避免风格割裂，遵循 “点、线、面、体” 理论，整合各模块，从微观到宏观，打造完整的产品体系，从而实现对应的产品线。

　　同时，产品人需要以产品经理视角搭建完整支撑系统，从底层逻辑出发，找到背后的战略导向、资源适配和支持路径，优秀的产品依赖各维度的资源整合和支持配合。

　　郑州贵朴置业有限公司蝶湖书院项目总经理 端木杰：基于对市场形势的深刻研判，蝶湖書院在项目初期，便以打造中原人居标杆为愿景，落子于蝶湖之滨，依托北方内陆城市少有的湖居资源，以约1.99低容积率，打造仅368席湖居大平层，以纯粹底色打造市场需求的高品质“好房子”，为郑州市场乃至整个中原区域，树立一座品质湖居范本。

　　在此基础上，蝶湖書院更汲取千年书院规制和宋韵美学精髓，打造类公建化极简全面屏立面，标配一线窗墙体系，呈现历久弥新的建筑品质；约15000㎡中央宋韵庭院，兼具全龄栖居与人文关怀，与外部蝶湖臻稀生态融为一体；此外，蝶湖書院在空间设计上，更以纯粹大户格局，建筑面积约170-286㎡平层奢居，约3.2米奢阔层高、约6.4米高错层露台、270°环幕观景空间等世家尺度，为中原高净值群体定制理想栖居地。

　　作为经开城发布局城市的重要篇章，无论是尊循好地段的严苛择址，还是好建筑、好景观、好产品的品质擘画，蝶湖書院均以“好房子”为标尺，重新定义城市湖居价值。未来，蝶湖書院亦将秉持“长期主义”准则，持续践行“好房子”标准，以国匠精神赋能城市发展，为中原人居树立崭新标杆。

　　此外，沙龙还邀请到了徐辉设计高级合伙人应真真以及“王宁说房”、“楼八地产研究所”自媒体主理人参与。徐辉设计高级合伙人应真真认为，好房子需回归功能舒适，具灵活性，重视社区形态、智能化，兼顾建筑与城市融合及身心、可持续发展 。

　　3月13日上午，参访团郑州首站从金投豫发豫园开始，项目位于东风渠畔，临近东风渠滨河公园、郑州国家森林公园、郑州龙湖公园。建筑超90%晶钻幕墙立面呈现；约2700㎡艺术生活馆、约3000㎡运动馆双会所空间。

　　3月13日上午第二站，巡礼团来到位于经二路红专路交汇处的万科古翠隐秀。周边1平方公里内，约45个成熟社区，生活氛围浓郁。秉承万科大产品主义理念，前置呈现约1.1万方多元商业街区双首层立体设计，对经二路局部进行焕新改善，营造市心归家桃源佳境。

　　3月13日下午，巡礼团一行来到未来·天奕，项目位于东风渠畔，滨河公园、国家森林公园、龙湖公园、湿地公园环绕。敬献天幕大平层，社区打造约2700㎡艺术生活馆、约3000㎡运动馆双会所空间。

　　3月13日的最后一站，巡礼团来到招商林屿境，项目位于大学路与桂江路交会处西南角。杉杉奥莱等四大商圈环绕，南环公园一路之隔，东侧约70米宽大学路生态廊道。以林屿境为主题打造下沉森系庭院、多主题共享空间，营造度假式森氧生活。

　　3月14日上午第一站，巡礼团参访位于北龙湖北岸的兰溪府。与金融岛正望呈中轴之势，背有魏河玉水环绕。项目南北四排楼栋规划，最大楼间距约53米，阳光风光兼而有之；以中央景观轴有机缝合东西两园，创造丰富的动线体验。

　　3月14日上午第二站，巡礼团来到位于北龙湖龙源路的正弘璟云筑。项目可享有北龙湖成熟配套的同时，社区内设计呈现了莫奈光影花园，一环双轴多模块，五大主题园林、三大宅间花园，及包括阅读区、乐高区、运动主题泛会所等全龄会所。

　　3月14日下午，巡礼团来到贾鲁河南岸的招商时代江映河。外部临河且享滨河公园及时代公园游乐区。内部规划⼀带⼀轴四园五境 ，约4500㎡沉浸式中心景观，外河内园，形成宜居自然的生态环境氛围。

　　3月14日最后一站，巡礼团来到经开第五大街与经南六路交汇处，参访金茂越秀未来府。项目Kaiyun官方入口由七里河、滨河公园、尚岗杨遗址公园、蝶湖公园围绕，园区布局四大道植物景致轴与四大植物主题空间，同时打造多层次垂直生态园景，营造四季畅享全龄段乐活的空间。