麓云南明府：项目位于南明区油榨街机场路、中环路两侧，由贵阳南明城投控股的贵阳南明暹达国有资产投资经营有限公司、贵阳甲秀城市更新项目管理有限公司开发建设。

　　项目数据：用地面积约12.10万方，总建面约62.43万方，综合建筑密度30%，综合绿地率30%，容积率4.7，规划建筑总栋数25栋，最高建筑高度149.7米，最高建筑层数48层。

　　其中主要建筑有13栋，包括12栋住宅及1栋公寓楼，住宅包括4栋安置房。规划总户数总户数3229户，总停车位3906个，其中室内停车位3813个，室外停车位93个，室内停车位全部为平面车位。

　　一期为贵阳市南明区雨高桥东宝花园周边地块城市更新项目，分为A、B两个地块，其中A地块有一栋住宅及1栋公寓，B地块有5栋住宅。总户数1212户，总停车位1424个。车位均为室内平面车位。

　　B地块住宅，BA#栋地上总层高48层，地下4层；B2#栋地上总层高47层，地下1层；B3#栋地上总层高47层，地下1层；B4#栋地上总层高48层，地下4层；B4#栋地上总层高48层，地下2层；

　　二期为南明区雨高桥机场路南侧地块城市更新项目，分为C、D两个地块，其中C地块有4栋住宅，D地块有6栋住宅。总户数2017户，总停车位2482个。其中室内平面车位2389个，室外车位93个。

　　C地块C1#栋地上总层高47层，地下2层；C2#栋地上总层高39层，地下6层；C3#栋地上总层高42层，地下1层；C1#栋地上总层高47层，地下1层；

　　D地块D1#栋地上总层高48层，地下3层；D2#栋地上总层高48层，地下2层；D3#栋地上总层高33层，地下4层；D4#栋地上总层高48层，地下4层；D5#栋地上总层高33层，地下2层；D6#栋地上总层高33层，地下3层；

　　项目住宅有两类产品，一是普通高层住宅，二是跃层露台房，梯户比有3T4户塔楼，2T2户板楼。结合效果图，露台房位于项目的东侧，紧靠森林公园一侧，也是项目主要的商品房住宅区。

　　根据规划数据信息，二期有约10万方的安置房。结合效果图和平面图，4栋安置房应该在项目西南侧（C地块），中环路东侧是项目主要的销售产品。

　　补充地块信息：麓云南明府项目地块于2021年9月通过招拍挂方式取得项目用地，地块编号GD〔21〕017-18号，地块楼面价4680/4360每平。

　　现项目推售和建设为B地块，地块有5栋住宅，户数892户，规划车位1065个，外B地块还规划建设有9班幼儿园。

　　其中BA#栋地上总层高48层，地下4层；B2#栋地上总层高47层，地下1层；B3#栋地上总层高47层，地下1层；B4#栋地上总层高48层，地下4层；B4#栋地上总层高48层，地下2层；

　　B地块产品为跃层露台房，梯户比3T4户，户型面积有建面107/108/127/130/136/142平户型。具体楼栋户型以实际为准。

　　目前，项目首推B1栋，户型面积106/107平，价格8500-10500每平，均价9500每平。补充，B1#栋16层、23层为避难层。

　　在售交付标准为毛坯交付，交付时间2026年12月，物业是中铁建物业，物业费2.4元每平每月。

　　备注：这里的价格仅供参考，具体价格请以实际为准，部分产品会因为朝向、楼层不同，价格差异较大。

　　首推B1#栋已于2024年7月13日下证，有住宅180套，截至目前为止，仅销售备案2套（签约），去化率仅为1.11%。

　　温馨提示，项目销售备案情况仅供参考，或有部分数据备案延迟，数据统计时间截至2025年4月28日。

　　主要城市道路：直接出行道路有机场路、油榨街、富源北路；外围出行道路有宝山南路、解放路、花冠路等。

　　城市公共交通：区域有公交是始末站园林路口站，有公交路线路，另有中环路BRT公交站油榨街站，有公交路线森林公园专线等。

　　快速公共交通：楼盘距离最近地铁站是2号线分钟；与贵钢站步行距离约1.6公里，用时约21分钟。项目已经不属于地铁盘范畴。

　　教育配套：楼盘教育配套情况，自建9班幼儿园，中小学现输出就读为首钢项目的甲秀·萃元小学，贵阳市第二十三中学（贵阳市首钢十八中分校）；

　　商业配套：楼盘及周边楼盘有社区底商，可满足日常消费。另外，楼盘距离首钢爱琴海商业直线公里，与逸天城购物中心直线公里，可满足业主的购物消费需求。

　　01.板块优势，属于近主城板块：麓云南明府位于近主城的“油榨街”板块的东部区域，在城市大环境上，项目能分享板块的现有优势。

　　“油榨街”板块范围（城语划分），东至森林公园龙洞堡区域界限，北至汤巴关路（东出口高速），西至南明河、宝山南路、解放路、南岳山山体。

　　该板块紧邻贵阳传统主城核心“一环”，且板块还处在贵阳城市衔接近远郊衔接带上，如东进可达龙洞堡、南下可到南岳山二戈寨区域等。

　　紧邻“一环” ＋ 城市近远郊“衔接点”的位置优势，使得“油榨街”板块可分享贵阳主城核心的优质资源辐射，以及承接贵阳主城区的外溢置业人口，同时能吸引和拦截主城区置业人口的向外转移。

　　因此，在“油炸街”板块东部的麓云南明府项目，自然能分享板块的一切价值优势。在楼盘价值背书上，“油榨街”板块位置优势，可为楼盘铺垫基本的价值输出逻辑，以及吸引较为广泛的置业受众客群。

　　02.配套情况，区域配套已呈现：麓云南明府所在的“油榨街”板块现有基本配套成熟，能满足项目价值配套上的大环境需求。

　　油榨街区域，因靠近主城，加上区域城市改造和资源延伸，使得区域配套逐渐得到完善和提升，区域项目都可从中提炼适配的价值。麓云南明府项目价值配套点：

　　城市道路资源：有机场路可连接主城及龙洞堡区域；有富源北路可连接二戈寨及主城区；有宝山南路、花冠路、解放路可连接油榨街内外区域等；

　　公共交通配套：有中环路油榨街BRT站，现有B1/B3/B9/B247路公交等；有机场路园林路站公交站，现有10/12/603路公交等。

　　教育配套情况：项目南部规划有完整的教育配套，有48班小学、24班初中；根据项目规划调整信息，调整后增加的学位，统一按照缴纳“以资代建”费用解决，由南明区人民政府根据实际情况调剂到萃元小学和首钢十八中。

　　结合“油榨街”区域的配套情况，楼盘能得到区域的大配套支持，这能极大地提升项目的认知接受度，并且项目能触及部分重要的出行配套，普通出行是没问题的。

　　03.产品设计，生态住宅大赠送：麓云南明府产品为露台房＋跃层设计，产品可以满足了当下市场环境的需求。

　　产品规划：麓云南明府住宅有两种设计风格，主要的商品房销售区采用类“四代生态”住宅设计，这能为项目的产品营销加分：

　　正如楼盘宣传词写的那样：B地块、D地块采用“立体生态建筑”形式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过空中庭院与现代建筑相结合，形成“层层有花园、户户有庭院”的建筑效果。

　　近年来，露台房类的生态住宅在市场上逐渐多起来，生态住宅凭借“空中”庭院的诱惑力深受部分购房客户的青睐。

　　社区环境：主要是“全龄”和“健康”。在配套功能上，包括“公园景观”“运动”“社交”三大体系。在规划上，呈现为占地约5000㎡超大社区中庭、约500㎡全龄业主专享室内会所。同时配备约1400㎡阳光草坪（含森屿会客厅）、约300㎡儿童松果乐园及老年活动看护区、450米有氧跑道、1个活力篮球场。

　　户型设计：楼盘生态住宅户型采用跃层加露台的风格设计，这类户型集中了现有市场上的大部分优点，能给项目的户型营销提供最大助力。

　　户型优势二：露台户型优势，其户型的露台设计，不仅提升了赠送空间，更是满足了“空中花园”的居住感。

　　项目跃层+ 露台的设计，集中了现有户型的两大赠送优势，能把户型赠送，性价比做到最大。如户型面积108-136平，加上跃层、露台赠送后实得面积约165-209平。

　　外，项目部分楼栋的低梯户比也可以成为不错的价值点，如推着B地块的3T4户产品，放在当下的市场环境中，还是能体现优势的，特别是在近主城区域。

　　04.公园环境，有森林公园助力：麓云南明府重要的价值点是“生态住宅”，除产品本身的特点为，其临近的森林生态公园不得不提。

　　麓云南明府东侧是贵阳森林公园，公园的环境情况能为项目增加价值输出点，项目可得到的公园环境价值如下：

　　其一，森林公园的环境景观，楼盘北、东、南三面都有森林环境景观，能给楼栋和住宅增加直接的森林环境景观加持，这也是项目住宅设计主要利用的环境价值点；

　　其三，森林与住宅融合：麓云南明府为“类四代”住宅产品设计，住宅效果图呈现立体花园感，如果后期能实现效果图的情况，那楼盘住宅可以和森林公园的绿意环境达到一个较好的融合效果；

　　其四，公园价值感知：公园配套利于提升项目的价值认知，因为在楼盘配套中，公园是很好的加分项，公园配套能吸引对环境型需求的置业群体，会在认知感上增加对项目的认可度。

　　所以，结合麓云南明府的情况，公园与项目如此之近，并且部分户型能直接得到森林景观，贵阳森林公园确实能成为项目不错的价值助力点。

　　05.物业服务，有央企物业加持：麓云南明府项目物业输出为中铁建物业，这对项目来说是一个很大的加分项。

　　麓云南明府是南明城投平台公司项目，平台公司最大的弊端是操盘经验不足，以及后期的物业服务欠缺。

　　现项目引进中铁建物业，解决了项目购房客户担忧的物业问题，凭借中铁建物业在贵阳市场的影响力，项目这方面是不用担忧的。

　　现中铁建物业在贵阳市场已经服务多个项目，如国际城、铁建城、麓谷系列楼盘等，关于中铁建物业的情况，市场评价还是较为不错的，想了解铁建物业的购房客户，可以到铁建或者是铁建合作的项目了解（当然也有不足，对比起来铁建物业还不错）。

　　01.位置细节，地块单边且割裂：麓云南明府在“油榨街”板块东靠山的位置，项目有一种明显的单边和分裂感。

　　麓云南明府所在的位置环境，刚好处在油榨街与贵阳森林公园的过渡带上，这里正好是城市与山体的区域，导致项目呈现一种“边缘”感。

　　因受山地地形影响明显，麓云南明府地块位置地形三面有山，且西侧的开阔面有限，使得地块及环境空间有很强的封闭感。

　　有突兀的城市道路：项目地块区域有主要城市道路机场路、中环路经过，这两条道路形成“十字架”，并且道路受地形的影响，呈现一种高于现有地形的突兀感。虽然后期住宅地块有抬升，但这种道路形成的阻扰感无法消除；

　　楼盘地块严重分散：项目地块因受地形、道路的影响，被分为4个地块，这样的结果是各地块空间严重被压缩，地块空间内容丰富性有限，地块各项配套共享效率变差。

　　环境干扰：山地起伏的地形会增加项目的开发难度及成本投入，例如项目需要整体做抬升，有大量的土方挖掘，有大量的护坡要做等；

　　出行情况，项目抬升，增加社区出行的复杂程度，出行时间增加；项目临路，难以避免的会有噪音干扰，视觉影响，出行路口变复杂等等。

　　结合本节内容分析的情况，可以说麓云南明府地块在油榨街城市环境最为复杂的区域，这会严重削弱项目城市资源赋能。

　　02.环境细节，出行体验很不佳：麓云南明府因受复杂环境的影响，导致项目环境纯度不够，以及出行体验不佳等。

　　因地形环境的影响，麓云南明府没有在“油榨街”板块中心区域，而是处在板块的东沿靠森林公园位置，项目城市环境是急剧下降的。如：

　　项目周边的环境纯度：项目地块空间狭窄拥挤，项目西侧有老旧社区临近，项目容易受高架桥道路出行干扰等；

　　日常出行体验不够好：从油榨街立交进入南明府的一公里道路路口逐渐复杂，如道路不断抬升，道路开阔性不够，道路有摆摊干扰，道路有台阶延伸等，出行体验是不佳的；

　　资源配套质量下降：进入麓云南明府区域，明显会感到城市环境的变化，老旧社区增加，城市改造困难，居住细节变差，公共配套融合度降低等，这种情况会长期影响项目的城市竞争力；

　　如距离地铁站较远，地铁资源不能方便的步行到达；如距离区域优质的商业配套也较远，需要步行一段距离才能到达；

　　结合贵阳的城市和楼市环境，那些深受山地环境影响的楼盘，如果后期没有特色及独特的资源助力，楼盘的竞争力会严重下降，进入二手房市场竞争力也会变差。

　　因此，与“油榨街”板块中心区域的项目对比，麓云南明府地形环境缺点会被放大，成为市场和项目针对的点。

　　03.配套忧虑，学校是否会变动：麓云南明府学校输出信息与项目“调整”规划的教育配套有差异，暂不清楚项目后期教育配套变化情况。

　　目前，麓云南明府输出的教育配套信息是首钢项目的萃元小学和首钢十八中中学，但项目学校是否长期能读，或者后期是否有变化暂不清楚。

　　而是项目规划调整中有提到，“因调整增加的学位，统一按照缴纳“以资代建”费用解决，由南明区人民政府根据实际情况调剂到萃元小学和首钢十八中。”也就是说，麓云南明府具体就读的学校可能是其他学校。

　　结合麓云南明府区域的情况，项目旁边规划有完整的中小学教育配套（项目南侧规划有教育用地，48班小学，24班初中），不过学校建设时间待定，目前项目也没有对规划学校有信息输出。

　　城语在这里温馨提示，麓云南明府目前的输出的教育配套信息仅供参考，如果后期能到首钢项目学校，那肯定是利好的。

　　如果后期教育配套有变化，那购房客户也要做好心理准备。因为学校不是项目的第一选择，学校配套对项目来说，只是锦上添花。

　　04.产品不足，露台弊端和管理：麓云南明府户型“融合”了当下市场环境产品设计的特长，但同时也保留了产品的不足。

　　产品设计弊端：这里重点说说项目的露台设计，项目露台设计没有采用比较流行的伸出和3层一个循环。

　　项目露台是与楼栋外立面“齐平”，这样设计的好处是露台私密性提升，但也增加了户型进深，加上绿植的影响，户型公区采光条件会变差。

　　后期管理细节：项目露台没有外伸，露台的空间刚好形成一个“口”字型，这为后期的露台空间封窗留下了很好的“窗口”。

　　这里就有一个担忧，项目交付之后，业主会不会在露台区域封窗呢？如果封窗，那将会严重破坏楼栋的外立面颜值。至于项目后期会不会有封窗的情况出现，那就要看后期交付之后的情况了。

　　跃层产品不足：因项目设计较早，导致项目户型依旧是前期的跃层产品特点，小户型跃层部分空间较小，以及赠送比不上新的跃层产品等。

　　结合麓云南明府的产品情况，项目产品没有不可接受的弊端，项目主打的是一个“融合”，满足需要跃层、大赠送、露台的多种需求。

　　05.操盘能力，楼盘吸引力不足：麓云南明府是平台房企公司项目，项目受限于操盘经验不足，没有在市场留下太多的声音。

　　操盘经验不足的表现：项目地块在2021年拿地，并且项目输出信息也有很久了，但项目在市场的声音一直没有打开。

　　还有，项目前期定位比较模糊，没有明确的宣传信息推广，并且中间还更换过案名，以前叫图云自在岛。

　　项目建设进度较慢：项目长期处在临时销售中心区域，知道近期才开放了正式的营销中心，使得项目没有一个较好的展示面呈现；

　　项目因受地块的影响，前期施工量很大，导致地块建设进度推进一直比较慢，城语看过几次项目，直到近期项目才有较为补充的展示内容呈现。

　　B1#栋已于2024年7月13日下证，结合筑房网查询的情况，楼栋目前去化仅为2套，这个成绩真的很差。

　　项目的认知度难提升：项目是南明城投平台公司开发的项目，平台公司项目有一个共同的特点，那就是市场认知和接受度不高。

　　相对于市场那些较为知名的房企，平台公司开发的项目，需要接受市场的Kaiyun全站网页质疑和检验，需要时间和好的表现才能打开市场。麓云南明府同样如此。

　　适应需求：结合麓云南明府的位置、环境、产品情况，项目适合普通刚需，面积改善，追求跃层、露台房和环境景观的置业群体。

　　客群画像：主城区外溢的刚需置业者；主城区及油榨街区域追求面积改善的家庭；主城喜欢跃层及露台房置业的需求者；喜欢有公园景观加持的置业者等。

　　“油榨街”板块紧贴贵阳主城一环，并且还能衔接贵阳城市的东南外扩区域，例如龙洞堡等。目前，随着贵阳城市的外扩，特别是东南方向，油榨街区域的位置将会更加突出，主城的资源外溢会在该区域汇集，也会被该区域的楼盘最大限度的吸收和拦截。

　　但板块的大环境与麓云南明府细节缺点比起来，项目的抗性一下子就提升了，甚至把区域的优势冲掉了。

　　如油榨街区域及主城的配套福利延伸，项目都能分享到，但限于项目所在的位置紧靠山体，项目能分享到的资源有限，或者说是被削弱的资源。

　　还有，项目因位置环境因素，其先天地形带来的弊端是后天无法改变的，这就造成麓云南明府处在一种尴尬的局面，近主城区而得不到优质的城市环境和配套。

　　也就是说，麓云南明府得到的城市环境价值加持是有限度的，难于与区域更好的位置项目竞争。除非项目有产品优势。

　　项目的产品有独特的优势么？实际上并没有，麓云南明府的产品是“大杂糅”，跃层、露台、大赠送、生态产品及环境本身确实是很大的价值点。

　　但这些价值点在当下的市场环境中，优势并不是“独特”的，因为当下的楼市在急剧分化，二手开云网站房的变化告诉大家，城市资源及项目的综合性更为重要。

　　以上内容可知，麓云南明府现在的价格不算便宜，位置环境细节确实是项目的硬伤。并且项目的客群与首钢并不冲突，首钢主打便利、刚需、配套、出行细节及资源性。

　　而麓云南明府更多倾向环境、生态居住，不过这环境的价值认可度，究竟值不值，就需要结合购房客户的需求来判断了。

　　所以，麓云南明府的产品优势，一下子变得不那么突出了。不过市场的需求是多样的，如果确实喜欢大赠送，喜欢生态的环境，不在乎细节的购房客户，那麓云南明府相对还是可以选择的。

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