2012-2020年的棚户区改造就相当于把老房报废，换个新房。其中2012年到2015年钱是不过你手的，直接完成置换。2015-2020年是先把钱发给你，拿着钱自己去买房。有钱的城市买完新房手里还能剩不少钱，即便是没钱的城市也基本能保证1：1平行置换。

　　所以很明显棚改尤其是钱过你手的货币化棚改给国内楼市带来了巨量资金和购买力，对房价是直接利好。这就是为什么2012-2020年是国内房价上涨最快的时期，而且是一轮接一轮的全国普涨。

　　但最近提出的城市更新不是这种模式，它只是相当于修房子。比如你家成危房了就找施工队帮你改造加固，你家燃气管水管老化严重就找暖通公司帮你家换管道。这两项是最基础的，不改造没法过日子。不管城市有钱没钱理论上都应该逐步完成。

　　但假如你所在的城市财力雄厚手里有余钱，那么不光会完成最基础的更新改造，很可能还会刷墙贴砖、装电梯、安充电桩、扩建停车场，甚至新建社区里的医疗、养老、育儿设施。只是无论哪种模式，这个钱肯定不会过你的手。也就意味着商品房市场上并没有增量资金进来，只是存量里的一部分老房子由于改造升级，相比没纳入更新的老房子更加值钱了。

　　所以很明显跟棚改比起来，城市更新对房地产和房价不算什么实质利好。它的核心目的是为了提振就业和消费，而且明显偏向于照顾困难群众。

　　·第一，这种修修补补的更新改造跟修路、造桥、建新房这些大工程不一样。它手工活多，机器用的少，得雇大量的人工，而且主要是建筑装修行业的农民工。同时改造更新会消耗大量的水泥、玻璃钢材，这些都是雇人比较多的行业，而且这几年普遍不太景气。

　　·第二，被改造的老房子一般都是普通老百姓住的。通过城市更新，不光能直接改善居住生活，还能间接刺激他们的消费。毕竟房子都变新了，难道不顺便买个新电视、新冰箱，换几件新家具吗？所以城市更新的重点就是保民生、保就业、提振消费，不能像棚改那样直接刺激房价。

　　再来看为什么现在要大力推行现房销售？要知道国内楼市的主流一直是期房销售，开发商打完地基就能办预售证，办完预售证临时搭个售楼处，请几个销售就能对着沙盘模型开始卖房了。但实际这个房子长什么样只能靠想象，讲究一点的还会弄个样板间，只不过经常货不对版，最后交付的质量远远不及样板间。

　　更关键的是虽说卖给你的时候房子还没建好，但购房款一分钱都不能少，首付和房贷都得打给开发商。只不过这些钱要先进到监管账户，开发商不能立马都取走，得按工程进度分段提取。刚冒头提一点，盖到半截提一点，剩下的绝对大头要等到主体结构封顶才能取走。

　　这就是为什么大多数烂尾房都是封完顶以后才开始停工的，因为只要不封顶，监管账户里的大部分售房款开发商根本就提不走。可说到这很多人就纳闷了，主体都盖完了为啥不再来一哆嗦彻底搞完，非得烂尾？问题就在于从封顶到能交房住人，这中间开发商要花的钱不比盖楼本身少，甚至有可能更多。

　　比如要给每户通水、通电、通气，要种树、搞绿化，高档小区一棵景观树可能就得十几万，还要搞工区和室内的装修，这可都是手工活，拼的是细节，比盖楼本身更加的费时、费力、费钱。

　　其实现在盖楼反倒很简单，楼板、墙面都在工厂里预先生产好，拉过来拼积木就行了，几个月就能盖好十几二十层。正是基于这些现实情况，期房销售模式让房地产开发商实际上成了玩金融的，盖楼本身反倒退而求其次，只要能从银行借到足够的钱，只要房价减地价减去工程款，能超过贷款的利息支出，再大的楼盘、再难的楼盘他们也敢借。

　　更可怕的是由于借款利息是跟时间挂钩的，为了节省利息，他们会拼命的缩短工期加快封顶，这就造成了房屋质量的普遍下降。哪怕标榜豪宅的楼盘也经常是金玉其外败絮其中，毕竟靠着金融玩高周转比精心打磨产品更能赚快钱。

　　但现在跟以前不一样了，房地产市场的供需发生了深刻变化。截止2024年底，中国人均住房面积已经达到了41.8平，都快赶上德国了。所以现在的问题不是没房子住，而是中产和有钱人想住精雕细琢的品质房，但放眼望去几乎都是赶鸭子上架的凑合房。

　　为了打消他们的顾虑，重新赢得市场信任，让国内楼市顺利过渡到下一个阶段，短期内有且只有一个办法，那就是让买房人所见即所得，这才是现房销售最核心的目的，而不仅仅是为了减少烂尾楼。

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