2024年3月，克而瑞产品力100全国好盘巡礼西安站启程，携手华润置地、卓越集团、电建地产、华发股份、招商蛇口等多位企业嘉宾及媒体人共同走进西安，通过项目考察、沙龙探讨，为可借鉴、有价值的企业、产品及产品理念发声，以期行业有质发展有积极作用。

　　本次巡礼从3月14-15日为期两天，首日对龙翔·奥城云玺、中铁建西派逸园、绿城海棠三章、招商云山间四个项目进行考察，并召开了闭门沙龙，以“地产新质生产力”为主题进行研讨交流，次日对中铁建西派玺悦、陕建Kaiyun官方中国雁南朗境、中粮未来大悦城、保利天珺四个项目进行了考察。

　　首先非常欢迎各位专家能够来参加克而瑞产品力100的全国优秀项目巡礼活动。

　　在过去两年市场都不尽如人意的情况下，西安却自成一体，2022年和2023年都保持的比较平稳并同比有所增长。然而在这样的市场调整大周期下，相信西安也能感受到丝丝寒意。

　　2023年市场成交规模缩减至11.2亿平方米，创近十年来的新低，虽然一路政策从限制到取消限制到各类支持性政策出台，市场的反响并不如预期。一方面几乎是所有投资需求的撤离，让我们回归居住本身，市场规模下降的同时，产品关注度不断提升；另一方面行业下行，宏观经济下行也让刚需专向大保障体系和二Kaiyun全站网页手房市场，市场结构向改善转移。近三年克而瑞数据显示140平米以上的四房成交占比逐年增长，西安也是如此。市场向改善型市场转移。

　　凡此种种都对企业对产品提出了更高的要求和使命，产品力成为企业穿越行业周期的着力点。因此这两年产品也越来越卷：从户型变革到最后一平米的室内空间的高效利用、从门头售楼处到公区大堂等、从地上景观到了地下车库、从社区内配套到与外部城市资源界面的融合渗透、从外立面的材质到外立面造型甚至是背立面。从项目到企业，绿城从2023年开始提出推广至全国的9大场景全维度实景示范区；华润三条线同步迭代并提出超级大平层的概念；保利结合在地文化升级的产品品牌和物业品牌，行业的产品在不断的提升并精益求精。

　　今天参观了西安很多优秀的项目，让我们看到了西安房地产市场的潜力和韧性。在这样一个历史底蕴深厚的城市，本身就能给我们的产品、产品人带来很多的灵感。相信每一个标杆产品都有其非常独到的一面，这也是我们举办全国巡礼活动的价值和意义。

　　正如产品力100工作组成立之初所希望的，聚焦行业产品力的建设与变化，让每一个好产品都能被大家看见，不辜负每一个产品人的付出。

　　近来行业的现状从市场层面看：成交方面，2024年以来，新房成交持续低迷。2月恰逢春节传统假期，新房成交稳步回落，同比降幅超7成，与2023年1月相比，跌幅也达到55%；政策方面，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势将持续，房地产市场预期和信心或有望逐步修复。对于产品人来讲，如何在这样的行情中把产品做好？

　　当下改善需求成为市场主流，改善的要义在于居住条件的改善和生活品质的提升。改善客户对于室内空间、社区景观以及配套设施与服务越来越挑剔。千篇一律的产品越来越难打动客户，未来的竞争焦点必将转向谁能更细致地打造产品、谁更贴近客户需求，才能最终赢得市场。

　　趋势一聚焦在室内空间：改善型客户以大家庭为主，室内空间更聚焦家庭社交与陪伴关系。现在每位家庭成员既需要自己独立空间，整个家庭也需要一个社交空间。随着时代的变迁，传统以电视为中心的家庭社交场景已逐渐消失，室内空间的创新应围绕新的家庭互动与陪伴形式展开。比如270度端厅作为家庭的互动社交客厅，超长台面的学习空间实现陪伴，主卧中放置沙发促进男女主人交流。

　　趋势二是小户型产品注重功能空间的精致化处理，提升空间使用率：小户型产品注重空间的精致化处理，最大限度地利用每一寸空间，使得空间可以在不同功能之间灵活转换，满足居住者的不同需求。比如在上海的一个89平米三房两厅一卫的项目，空间设计上采用集约化利用，如在客厅设置S墙放置冰箱、厨房烟道外移、三分离卫生间，阳台家政间位置后移，这些都能提升空间利用率也改善整洁美观度。

　　趋势三表现在改善用户不仅对室内空间有要求，对室外整体景观要求也会越来越高。小地块打造社区景观,巧妙规划楼栋排布、立体空间设计：社区景观是衡量社区是否宜居的重要指标，对增加社区的美感和吸引力至关重要，即使地块空间有限，也要更好地满足客户对景观的需求。比如佛山保利珺天项目通过对楼栋的错位排布形成一个社区内中央大花园，不仅让北边每户都能看到中央花园，同时南边三栋楼王还能享受到项目附近城市公园的景观。

　　趋势四聚焦在社区配套上，社区配套更关注真实运营：社区配套的真实运营对于营造良好的社区氛围和提供优质的居住体验至关重要，有时，在设计和规划阶段，社区配套设施可能被过度设计或低估了需求。通过关注真实运营情况，可以及时调整、改进和优化社区配套设施，以更好地满足居住者的实际需求。越来越多的项目在销售阶段已经把未来配套运营的情况加入进来。比如东莞华润置地松湖润府项目在规划上引入未来社区概念，其中社区图书馆联合地方图书馆运营，打造一个24小时图书馆，可实现全市联网。

　　趋势五是品质楼盘不仅注重围墙内的社区建设，也更关注社区与城市的互动：社区与城市应当是共融共生的关系，品质型楼盘的改善要义，不仅要关注围墙内的部分，更要关注社区Kaiyun全站网页对于城市形象的改善。比如成都越秀·天悦云萃项目利用对围墙进行透明化、着色等设计，使得社区边界与建筑融为一体，同时围墙外的绿化带的设计丰富城市界面。

　　趋势六则是文化艺术融入社区空间，助力项目差异化竞争：当下高端改善住宅不再是早期昂贵材料的堆砌，而是优化消费主导力量体现悦己享受、美学生活、人文艺术等精神层面的品质体验和持久满足；在住宅高端改善市场日趋白热化的当下，艺术社区尚处于探究摸索阶段，也成了房企寻求差异化竞争的突破口。比如成都嘉佰道在架空层做嘉艺术空间，邀请雕塑艺术家创作原创艺术作品形成精致景观，还利用地下车库大堂空间放置绘画等艺术作品，提升空间明亮度和艺术感。

　　主持人 克而瑞豫陕区域总经理 王欢：最近各界都在讨论比较火的词“新质生产力”，何为地产的新质生产力呢？“新”体现在：新技术、新理念、新模式。以数字化、网络化、智能化为核心技术，结合新形势、新局面下的客户与市场，研发新的模式与新的赛道。“质”体现在：聚焦本质、提升品质。

　　借此机会也和与会嘉宾一起探讨下地产领域的新质生产力，聊聊未来在产品打造上是如何提升竞争力。

　　问：电建地产西安泷悦长安项目，用现代的设计手法和材料，营造一个具有宋风宋韵的园子，构建一处属于长安人的精神原乡。企业是如何做到设计理念的古今融合，并将图纸完美呈现？

　　电建地产中南区域设计总监 李锋：基于项目所在地西安是古典文明和现代文明交汇点，电建地产西安泷悦长安传承新中式文化，结合集团新中式标准化，打造出一个现代宋式典范。

　　项目设计将古典空间礼序文化注魂，采用飞檐、屋脊、斗拱等，借用象征文化礼序的古典建筑形制符号，融入现代东方的文化审美品味。比如住区大门采用宋式古典风格中五开间的营造法式，形成“九五至尊”之势。大门里面用《千里江山图》诠释宋式文化底蕴，景观设计中也大量植入宋式风格。但并不是完全把宋式营造法式构造照搬，在设计元素里面还采用现代简约风格，融入了电建地产标准化里未来社区的特色，如入园交通微客厅，前厅悦心玄关，架空层悦心服务，园区复龄花园，四点半学堂等服务系统，全力打造舒适人居蓝本。

　　招商蛇口西安公司设计部负责人 武鑫：这是整个公司全维度的一项任务，不仅仅是某一个部门的责任。通过设计、销售、运营等全方位的协作，才能确保项目的顺利落地和交付。这种全方位的维度和联系，构成了项目最终成功实Kaiyun官方中国现高质量兑现的基础。如设计团队在项目中承担了主体作用，把控着项目的80%~90%；然而，最终项目的落地和交付取决于全链条的协同合作。工程、成本、运营、招采等，这些环节都影响着项目的最终交付的客户满意度。

　　从设计到工程再到营销，整个公司需要紧密协作，保证项目提前交付，并提供良好的支持和卖点。通过各方面的努力和工序的穿插，招商蛇口成功实现了提前半年交付的目标，也给到营销方面重要的底气与支持。

　　绿城隐庐项目营销负责人 孙瑞娟：产品，是绿城的立身之本，也是绿城一以贯之的核心竞争力。产品极致呈现的背后，藏着绿城对于“前置创新”的用心考量，并且正成为绿城产品力持续前行的源泉与动力。

　　绿城的企业文化“真诚 善意 精致 完美”，这也是绿城从前期调研到后期服务过程中的指导核心。从前期读城、读地、读人乃至后期设计过程始终秉持“以客户为中心”的产品主义，努力兑现让更多人住上好房子，永葆绿城造好房子的初心。

　　29年来，绿城始终怀着一颗谦逊之心，以“学者心态”诠释产品、城市、文化的共融，积极探索属地化创新产品。2023年，绿城于西安高新的“海棠三章”项目面市，项目依托绿城文化大宅营造功底以及项目大盘特质，创造出了唐风演绎下的理想生活华章，让市场又一次看到了一个产品力、创新力不断精进的作品。

　　除了产品创新层面，面对数万业主的庞大基数，绿城服务同样在迭代，“用心连接美好”，是绿城服务的独特标签。一次次的砥砺匠心，不断刷新着区域土地全新价值，亦不辜负每一个客户对美好生活的追求。

　　沙龙会议还邀请到了两位西安知名自媒体人刘四海老师以及西安广播电视台“我要买房”主理人王玲老师参与，他们分别从当下好产品的特征及线上创新营销模式方面，进行了分享。

　　3月14日上午，巡礼团首站考察龙翔·奥城云玺，项目位于奥体大道与港安路十字东南角，项目东南侧为灞河幸福岸线及全运湖。项目为第四代绿色生态住宅，不仅有超大面宽的阳台，每户还都另有南北两座“空中庭院”。

　　3月14日上午第二站，巡礼团考察中国铁建西派逸园，项目位于南程路与柳烟路十字西北角。东侧距离灞河水岸约400米，可近距离享受灞河生态美景。项目打造南向15.6m极致面宽的LDKG宽厅四房产品，精致悠闲的水景。

　　3月14日下午，巡礼团来到绿城海棠三章进行考察，项目紧邻皂河生态绿轴，地处高新黄金3km生活圈。项目汲取盛唐建筑工法，将传统人文精神和当代国际审美有机融合，在唐风园居景观中实现生活与风格的和谐兼容。

　　3月14日下午第二站，巡礼团考察由招商蛇口开发的招商云山间，项目择址西安“南阳台”少陵塬上，从地脉出发，运用国际折叠建筑理念，半山社区和第四代住宅转角厅，实现空中双露台，最大化享受云山风景。

　　3月15日上午，巡礼团来到中铁建西派玺悦进行考察，项目地处高新CID，东侧约500米可达永安渠商旅文化街区。项目为第四代住宅产品，超大三联通阳台露台设计，流体美学建筑立面。

　　3月15日上午第二站，巡礼考察团来到陕建雁南朗境，项目位于雁塔区西部大道与茅坡路交汇处，距离约1km雁南公园，坐享百米绿化带及口袋公园。项目采用类公建立面，轴线式园林造景。

　　3月15日下午，巡礼团来到中粮大悦未来城进行考察，项目位于长安区西部大道清凉山森林公园南门对面，千亩大盘，各种生活配套一应俱全。纯粹公建化立面，非常具辨识度。

　　3月15日下午最后一站，巡礼团来到保利天珺进行考察，项目位于曲江与航天交汇处，紧邻曲江CCBD。项目引入错层挑高、户户大阳台的“第四代住宅”理念，打造空中院馆产品，流体建筑立面，艺术化园林景观。